握手

房地产调解和遵守加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(“RPA”)下的诉讼前调解要求

  • 2021 年 8 月 8 日
  • 德文卢卡斯

有关 Lucas 先生的服务和作为您的房地产纠纷调解人的可用性的信息, 请在此处查看我们的调解服务页面. 通过视频会议和/或电话会议,所有调解都以虚拟方式进行。

本文旨在概述房地产调解过程,重点是加州房地产经纪人协会® 住宅购买协议(CAR 表格“RPA”)下的审查和要求。 

房地产纠纷和由此产生的房地产诉讼有各种规模,涉及与现代房地产交易有关的任何事物(例如,参见我们的 爱游戏登录app影响取消的冠状病毒问题的文章和视频)。保密指控和保证金存款是纠纷的常见催化剂,但围绕房地产形成的分歧方式是没有止境的。预见到诉讼的可能性,许多现代购买协议,包括由加州房地产经纪人协会®起草的协议,都包含“争议解决”条款,通常要求各方在提起诉讼或仲裁索赔之前参加“调解”。

向下滚动查看我们的详细文章(包括示例调解请求信)

在此处查看我们的调解要求视频: 

什么是调解

“调解”是一个过程,在这个过程中,中立的第三方促进争议双方之间的沟通,以帮助他们达成双方都能接受的协议。调解是保密的、自愿的和不具约束力的——与法庭诉讼程序相比是非正式的,通常在没有长袍、没有职员或代表的办公室会议室环境中进行。如果在调解中没有达成双方同意的解决方案,当事人可以自由寻求其他可用的补救措施,通常是诉讼、仲裁或行政诉讼。任何争议都可以调解,解决方案并不总是金钱的。

调解要求

在提起诉讼或仲裁之前进行调解的要求旨在允许双方在争议急剧升级之前尝试解决他们的争议(通常会导致花费成千上万的法律费用和对解决方案的更深层次的分歧)。

由于自愿调解在技术上不能“强制”,合同通常会“惩罚”一方在提起诉讼或仲裁索赔之前不参与调解。 RPA 规定,如果一方在提起诉讼或仲裁之前未能请求或参加调解,他们将不会获得任何律师费或费用,即使他们最终是该诉讼的胜诉方。

这意味着什么?例如,RPA 和许多合同协议包含一项规定,即在诉讼或仲裁中的任何实际追偿之外,任何诉讼或仲裁中的“胜诉方”将获得律师费和费用。这些“律师费规定”可以成为诉讼中极其强大的工具。在通过审判或仲裁进行的任何类型的争议中,产生超过六位数的律师费和成本的情况并不少见。

因此,在 RPA 规定的诉讼之前未能、拒绝或忘记要求或参加调解,最终可能会使该方付出巨大的代价,即使他们胜诉。此外,鉴于无法收回律师费和成本,不遵守调解要求的一方立即失去了重要的影响力。在代表客户提起诉讼之前忘记了这一要素的律师可能会面临医疗事故索赔(一旦他们发现,对方和他们自己的客户就会显得很愚蠢)。

谁是调解人

“调解人”是指进行调解的中立人。通常没有要求谁可以成为调解员,但经常选择退休法官、律师和其他具有丰富主题经验的专业人员作为调解员。

谁参加调解

谁需要参加调解将取决于所涉及的合同。例如,RPA 要求房产的买方和卖方参与;但是,它不需要任何第三方,例如房地产经纪人/经纪人、检查员、承包商或可能被要求的其他人参与。第三方可能需要根据其他相关合同参与调解(即,除了卖方和买方之间的强制调解合同外,卖方可能与其代理人/经纪人签订了强制调解的合同)。即使不需要,第三方也可以自愿参与。然而,除非合同有要求,否则许多第三方会在战略上远离买卖双方之间的调解,希望事情会就此结束。

每个参与的人都应该计划亲自出现;但这种政策往往不能强加。区域外搬迁或其他因素可能需要电话或视频会议。律师经常与(或代替)他们的客户一起出现,而实体客户则派出律师或其他公司代表。合同可能会规定谁应该参加。出庭通常会成为进一步的、不幸的纠纷催化剂(例如,当一方派律师到场与自己与律师一起出庭时)。

在参加涉及他们自己交易的调解之前,房地产经纪人应谨慎行事并咨询他们的经纪人。涉及纠纷的房地产经纪人永远不应充当其客户的代理人(除非该代理人也是持牌律师)——这一界线经常容易模糊,尤其是在以某种联合身份与客户一起出现时/ 或评论责任、损害赔偿或和解条款等问题。房地产经纪人(以及他们的经纪人)经常成为房地产诉讼的当事人,无论是否有实际责任。

是否需要律师进行调解

强烈建议在法律程序的这一阶段由律师代表,但本身不是必需的。当事人可以代表自己,但如果不了解加利福尼亚(或该州)的房地产法,则在调解期间没有律师通常会产生问题且适得其反。它还给调解员带来了负担和潜在的冲突,因为调解员不能担任律师。

如果一方有律师,而另一方没有,则已经存在一种不幸的影响力不平衡,无论是感知的还是实际的。

注意——如果您最终达成和解,或进行审判或仲裁,取决于和解协议或判决的语言以及其他因素,您可能会被禁止就同一交易提出任何索赔。出于多种原因,建议在解决任何单一索赔之前对交易进行全面审查。当事人在签署和解协议或进行审判或仲裁之前应咨询法律顾问。法律顾问可能能够就应在调解中解决的其他潜在索赔和/或当事方提供建议。

在哪里可以找到调解员

中介很容易找到。有许多知名公司提供数十名可用的全职调解员和调解设施,以及无数合格的专业人员在其领域兼职担任调解员。

可以通过各种在线或传统商业搜索找到它们。此外,还有许多贸易组织(即加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心,www.car.org/mediation)、县法院和社区组织都有“小组”或可用的合格调解员名单和/或调解计划、设施等

调解费用

调解的成本可能会有很大差异并且可以协商(至少从某种意义上说,存在充足的竞争和消费者的替代选择)。大多数需要调解的合同都规定当事方应平均分担费用。拥有退休法官和其他经验丰富的专业人士的私人调解公司可能会付出高昂的代价——对于复杂的、七位数甚至更大的争议来说是值得的——每天超过 4,000 美元至 10,000 美元,通常提前几个月预订。另一方面,许多贸易组织,例如加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心、县法院和社区组织,都以折扣价提供“小组”或可用的合格调解员名单,一般在 1,000 美元至 1,500 美元左右- 一天或三个小时的会议。甚至可以通过一些本地程序找到免费的争议解决服务。

如何遵守调解要求

最重要的是,在起草之前审查合同爱游戏登录app调解和争议解决的条款,以确定必须包括的任何特定语言、要求或接收方。还要检查对交付方式、交付地址等的任何要求。如果没有这些要求,则没有爱游戏登录app调解要求中必须包含的内容的代码。以下是调解需求的简单常识方法:

  • 致函对方要求调解。请参阅下面的示例。
    • 发送带有某种形式的交付确认的信件。电子邮件是可以的,但通过 USPS、FedEx 等方式发送,并附有送达确认。
    • 参考需要调解的合同条款(即当前住宅购买协议的第 22 段,“争议解决”)。
    • 提供索赔的一般概述,以便另一方对争议有一些了解,但可以简短(即“我们认为没有披露重要事实,即之前的屋顶漏水……”)。
    • 应提供调解员的拟议名单(请参阅“在哪里寻找调解员”部分)。附上传记和费率和/或确定另一方可以在其中找到有关调解员的更多信息的网站。
    • 给出回应的最后期限。通常 10-14 天是一个很好的时间范围。时间太短会适得其反,但不要让几个月过去。
  • 同意调解员。
    • 当当事人作出回应时,协调选择调解员。
    • 这可能需要反复讨论,但双方最终必须就调解员达成一致。
    • 看看如果另一方不回应或难以选择调解员或安排时间怎么办?
    • 通常提前几周付款以确认调解。
  • 选择调解日期。
    • 一旦确定了调解员,调解员办公室通常会协调调解日期。调解员通常会向所有各方发送可用日期和/或要求各方提供可用日期。
    • 看看如果另一方不回应或难以选择调解员或安排时间怎么办?
  • 准备调解。
    • 查看和收集文件(如合同、照片、电子邮件、发票等)和其他可能对调解员或您对另一方的要求有所帮助的信息。
    • 协调任何证人的出席。
    • 计算损害赔偿和反驳。
    • 准备好向对方提出“要求”并作出回应。通常是金钱,但也可以是某种形式的行为,例如出售房产或从托管中释放押金。
  • 向调解员发送调解简报。这可能是可选的,但强烈建议。
    • 建议也将您的简报发送给另一方——他们掌握的信息越多,正确评估和解决争议的机会就越大——但许多人选择将他们的简报保密。
    • 包括对事实的基本但简短的概述,时间表是理想的。
    • 解释你认为哪里出了问题,什么是违约、不披露等。
    • 确定您的损失。
    • 提出如何解决问题的要求或意见。
  • 参加调解。见下文。

———————————————————————————————————

示例信:

(注意——在起草任何要求函之前,审查有关调解和争议解决的合同条款,以确定必须包括的任何特定语言、要求或收件人,以及对交付方式、交付地址等的任何要求。)

(注意 - 加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心有一个在线表格,一方可以填写该表格以“启动”流程,中心将生成一封信函以发送给其他各方。)

(注意 - 在 REALTOR® 表格软件中为 REALTORS® 提供了一份“调解要求”表格,供加州房地产经纪人协会® 的成员使用,表格 DM。):

亲 - -,

如您所知,我们有一份用于销售 [财产等] 的购买协议 [或其他合同]。该合同要求双方根据[确定合同条款]调解任何争议。我/我们在此要求进行调解以试图解决 [提供索赔的一般概述,以便另一方对争议有一些了解,即“我/我们认为未披露的重要事实,即先前屋顶漏水……” 提供其他详细信息,例如费用(如果适用)]。我/我们建议使用调解员[确定一名调解员或调解提供者/选择的公司,附上传记和费率和/或确定另一方可以找到更多信息的网站]。如果您有不同的调解人提案,请提供简历和费率。请在[通常 10-14 天是一个很好的时间范围;确保提供他们可以与您联系的地址、电话等]。未能及时回应可能被解释为拒绝调解。

———————————————————————————————————

如果对方不回应或难以选择调解员或安排时间/何时出现“拒绝调解”怎么办?

选择调解员和调解日期通常是一个有争议的过程。有时人就是忙,协调困难;有时当事人被指责人为拖延。这场辩论没有固定规则——常识和诚意将决定一切。

如果对方根本没有响应,那么至少再发送一次尝试是明智的,可能还有几次。如果对方在多次合理尝试后仍未回应,那么您很可能已经履行了请求调解的义务,您可以继续提起诉讼或仲裁,而无需参加调解。在继续之前咨询法律顾问。

如果另一方做出回应,但只是难以选择调解员和/或安排时间,您可能需要尝试与另一方合作并参与有记录的善意努力。如果调解员选择有问题,一些调解提供者,例如加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心,会从列表中和/或根据可用性为双方“挑选”一名调解员,前提是双方同意到所说的过程。至少在放弃之前提供这个过程。可以使用相同的过程来选择日期(就像高级法院只会指派一名法官,而法官会选择审判日期,通常没有各方的意见)。

但是,如果经过您的大量书面努力以及另一方的不合理或拒绝,另一方仍然不同意,那么您很可能已经履行了请求调解的义务,您可以继续提起诉讼或无需参加调解即可进行仲裁。 

“拒绝调解”没有固定的定义,但常识会决定。显然,一封要求调解的信件要求在一周内作出回应,然后提起诉讼是不够的。必须做出合理的努力。 (专业提示:即使提起诉讼,也应要求调解,例如在案件管理声明或其他法庭文件中作出适当回应。)。

如果您认为另一方拒绝调解,请在提起诉讼或仲裁索赔之前咨询法律顾问。

参加调解/程序

如上所述,调解通常是非正式的,通常在会议室环境中进行。没有着装要求,但建议商务或商务休闲装。请参阅以上爱游戏登录app谁应该参加、亲自参加等的部分。

到达调解处后,您通常会登记并前往会议室。在那里,您最终将与调解员会面,调解员将审查当天的议程,然后开始与您讨论此事。

调解员有不同的调解方法。有些人把各方聚在一起商讨;有些人把派对放在不同的房间里,然后“来回”。两种最常提及的调解方式是促进式和评估式(即调解员“促进”双方之间的对话,或者调解员“评估”索赔并提供输入和意见)。许多人会同时使用这两种风格或两者的组合。如果你觉得你的调解员对你强硬,那可能是调解员的风格(采取对方的立场并询问你为什么觉得他们错了),而且通常调解员对其他各方采取相同的方法。

由于调解期间经常有“停工时间”——调解员与其他当事人会面的时间——参与者可以自由地与他们的律师、彼此讨论,或者根据需要携带杂志、书籍、笔记本电脑等。

爱游戏登录app调解必须持续多长时间没有固定规则。通常,一个会话会被预订几个小时甚至一整天。可以在一小时内、会期内、会后或根本不达成和解。参与调解并不能保证一定会达成结果;只有当事方才能最终决定是否在调解中达成和解。也就是说,一些调解提前结束和/或当事方提前“退出”,要么是因为达成了和解、陷入了僵局,要么坦率地说,他们不想调解而只想“勾选”要求。

如果达成和解,通常由双方及其律师起草并获得书面和解协议的签名。一些协会为此提供了空白表格。如果您达成和解,请不要在未签署和解协议的情况下离开调解。它可以很简短;但请咨询法律顾问。

如果调解未能解决问题,则双方可以自由前进,即提起诉讼或仲裁索赔。

重要的是要记住,调解员是中立的,不能作为任何一方的代理人或代表,也无权做出任何有约束力的决定、强加和解或要求任何一方做出让步。

即使在提起诉讼或仲裁索赔之后,当事人在过程后期参加另一次调解也是很常见的(在这种情况下,诉讼的额外时间和费用以及获得的任何新信息可能会或可能不会提高解决问题的能力)稍后再谈)。

结论

加州房地产经纪人协会®住宅购买协议 (“RPA”) 要求在提起诉讼或仲裁之前进行调解。调解可以成为避免代价高昂的诉讼的特殊工具。当事人应在开始或参加调解之前会见法律顾问并审查其合同。建议在调解期间由法律顾问代表,但不是必需的。请记住——调解让当事人对结果负责;诉讼或仲裁最终将由法官或陪审团决定,通常类似于简单地“掷骰子”对结果。

来源:
加利福尼亚证据法典第 703.5 和 1115-1128 节。
加州房地产经纪人协会®调解需求(表格“DM”)。
加州房地产经纪人协会®住宅购买协议(表格“RPA”)。

-德文·卢卡斯

Devin R. Lucas 是纽波特海滩的一名房地产律师、经纪人和 REALTOR®。 Lucas 先生是加州房地产经纪人协会® 消费者房地产调解中心提供的房地产调解员小组成员。卢卡斯先生是加州房地产经纪人协会®的前任董事、纽波特海滩房地产经纪人协会®的现任董事、多个地方和全州房地产经纪人®委员会的活跃成员、橙县律师协会的 2018 年秘书和司库房地产部门,奥兰治县律师协会独立和小型公司部门的前任主席,并被纽波特海滩房地产经纪人协会评为“2014 年度房地产经纪人®”。

Lucas 先生是 Villa Real Estate 纽波特中心办公室的经纪人助理,该办公室是一家领先的奢侈品经纪公司,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的业务。

卢卡斯先生的完整简历在这里.

爱游戏登录app
房地产律师 |房地产经纪人 |房地产经纪人®
lucas-real-estate.com | [email protected] | BRE No. 01912302
949.478.1623 办公室 | 888.667.6038 传真
2901 西海岸公路套房 200
纽波特海滩 |加利福尼亚 | 92663-4023

| 官方网站 | 博客 | 领英 | Facebook | 品趣 | 谷歌+ | 喊叫 | 阿沃 | 推特 | 齐洛 |

——免责声明——

本文中的内容仅供参考。本文中的任何内容均不应被解释为法律建议,并且您不应根据本文中的任何内容采取行动或不采取行动,而未就您的特定情况向获得您所在州执业律师执照的律师寻求适当的法律建议.不保证本文中的内容是正确的、完整的或最新的。 Devin R. Lucas 的办公室位于加利福尼亚州的纽波特海滩,仅获得在加利福尼亚州执业的执照。请注意,Devin R. Lucas 仅根据书面法律服务协议提供法律服务或建议。本文的内容无意也不会在您与 Devin R. Lucas 之间建立律师-客户关系,我们也不会收到您的电子邮件或其他通信。您应该知道,在大多数情况下,都有诉讼时效——法律规定的最后期限,可以限制您提起诉讼的时间。

某些司法管辖区可能会认为本网站构成律师广告;因此,请注意这是一个广告。聘请律师是一项重要的决定,您不应仅根据广告或我们自称的专业知识做出决定。相反,您应该对您正在考虑聘用的任何律师进行独立评估。推荐或认可不构成对您的法律事务结果的保证、保证或预测。任何推荐或认可中描述的结果取决于该案件的事实,如果基于不同的事实,结果将有所不同。 Devin R. Lucas 不对您的问题的结果提供任何保证。在其他情况下的先前结果并不能保证在您的情况下会有类似的结果。

有关 Lucas 先生的服务和作为您的房地产纠纷调解人的可用性的信息, 请在此处查看我们的调解服务页面. 所有调解都可以通过视频会议和/或电话会议进行。

要安排调解, 查看我们的调解服务页面。

 

德文卢卡斯